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La nueva ley hipotecaria empieza a aplicarse en los préstamos hipotecarios con plenos efectos desde este lunes 17 de junio. Bautizada como Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, esta normativa empezó a fraguarse en 2017, todavía con Luis de Guindos al frente del Ministerio de Economía, y bajo el mandato de Bruselas.
En primavera de 2016, todos los países de la UE debían implementar en su ordenamiento jurídico, unas directrices comunitarias en materia hipotecaria, pero la inestabilidad política fue retrasando su puesta en marcha. El pasado verano, los partidos políticos retomaron las negociaciones y en febrero, pasó su último trámite parlamentario para publicarse en el BOE un mes más tarde. El texto definitivo va más allá de las peticiones europeas e incluye una batería de novedades que buscan dar más seguridad y transparencia tanto para bancos como para clientes, sobre todo después del embrollo judicial por las cláusulas abusivas.
Repasamos cuáles son los cambios más destacados, cómo puede afectar la entrada en vigor a los nuevos préstamos y por qué en los últimos días la normativa está levantando tantas polémicas:
Los cambios más destacados
Uno de los más importantes, es la obligación del cliente de acudir al notario con una antelación mínima de 10 días, para analizar con él, las condiciones de la documentación remitida por el banco y solventar posibles dudas. La entidad, por su parte, debe entregar una información muy exhaustiva al consumidor y notario a través de un medio telemático para su verificación.
Además, la normativa limita las comisiones por amortización total o parcial (los nuevos límites se establecen según el tipo de hipoteca -fija o variable- y según el momento en el que se realice la cancelación (en los primeros años de vida del préstamo o en los últimos).
Otro cambio importante, es que se amplía el límite del deudor antes de que el banco pueda iniciar la ejecución de la hipoteca, también conocida como cláusula de vencimiento anticipado, (como mínimo hay que incumplir 12 mensualidades o el 3% del volumen del préstamo), mientras que quedan prohibidas cláusulas como las suelo.
También se abarata el proceso de conversión de una hipoteca variable a una fija o una hipoteca multi divisa a una en euros, se limita el interés de demora, se prohíbe que la concesión esté sujeta a la contratación de otros productos, como seguros, y se reparten claramente los gastos de formalización de la hipoteca: el cliente, solo pagará la tasación y las copias de la escritura que solicite. Sin olvidar, que los bancos están obligados a analizar de forma pormenorizada la solvencia del cliente, así como proporcionarle una información detallada antes de la firma del préstamo y durante toda su vigencia.
Como recuerdan desde el portal de servicios legales, reclamador.es, la ley establece en su Disposición Transitoria 1ª, que “no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”, pero se aplicarán las obligaciones de información a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores. Lo único que si se aplicará con efectos retroactivos, es precisamente la cláusula de vencimiento anticipado (esto es, el tiempo que debe esperar un banco antes de iniciar el embargo).
Su impacto en las nuevas hipotecas
A pesar de que, en términos generales, los expertos confían en que los cambios aporten más transparencia al mercado y más protección a los consumidores, aunque también es cierto que lanzan una advertencia: los bancos podrían endurecer los requisitos para conceder préstamos para la compra de vivienda.
“Dentro de los mil cambios que incluye la ley, está el de la solvencia de los clientes. La norma hace hincapié en que, los bancos tienen que demostrar que han hecho un análisis lo suficientemente detallado de la solvencia del cliente, como para garantizar que tiene capacidad de pago de todas las cuentas. Esto es algo muy complicado, si tenemos en cuenta que los préstamos se firman a 20-30 años y puede tener como consecuencia que los bancos sean más estrictos a la hora de prestar, ya que, ante la duda, podrían denegar las operaciones”, explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, quien añade que “los más perjudicados serán aquellos clientes que no tengan un empleo estable, como pueden ser los jóvenes o los autónomos”.
Lo mismo cree el departamento de banca de reclamador.es, que alerta de que "más que un problema de encarecimiento, la pelota está en el tejado de la concesión de préstamos". La ley prevé sanciones para los bancos, que no examinen en profundidad la solvencia del solicitante, y esto "va a repercutir en un menor número de préstamos concedidos, aunque serán más seguros en cuanto a su cobro”
En esa misma línea, el Banco de España ya alertó en marzo, pocos días después de que la normativa se publicara en el BOE, de la posibilidad de un encarecimiento de las hipotecas y un endurecimiento de los requisitos de concesión, sobre todo en los perfiles de clientes de mayor riesgo. No obstante, el organismo capitaneado por Pablo Fernández de Cos también enumeró algunos elementos positivos. “Cabría esperar que contribuya a reducir la inseguridad jurídica y la elevada litigiosidad actual en este mercado, lo que debería redundar en una mayor actividad crediticia y en un mejor funcionamiento del segmento hipotecario. Adicionalmente, la mayor transparencia y estandarización de los contratos y los menores costes de transacción asociados al cambio de prestamista, podrían elevar la competencia tanto nacional como europea”, sostiene el supervisor financiero.
La agencia de calificación crediticia Moody’s, por su parte argumenta que la mayor transparencia, será un revulsivo para el entorno crediticio de los bancos, sobre todo, porque el hecho de los clientes tengan información más detallada de cuáles son sus derechos y obligaciones reduce la posibilidad de que haya disputas legales en el futuro.
La ley llega envuelta en polémica
La nueva ley hipotecaria entra en vigor envuelta en polémica. Y es que, si ya cualquier cambio normativo de calado añade presión en la materia que se aplique, en una actividad tan importante para la economía, los bancos y los consumidores, como la hipotecaria la tensión estaba más que servida. Y por si fuera poco, en los últimos días ha estallado una guerra por un supuesto intento de monopolio por parte del Consejo General del Notariado (CGN) en el uso de la plataforma telemática que deben usar los bancos para mandar la información precontractual a los notarios con antelación.
Recordemos que una de las novedades de la ley, es que las entidades financieras deben entregar a los notarios que elijan los clientes una batería de documentos por vía telemática, en un plazo de al menos 10 días antes de la firma de la hipoteca, para garantizar que su contenido se ajusta en forma y contenido a la ley. Y el problema es que varias gestorías, empresas tecnológicas, asociaciones e incluso algunos notarios critican que el Consejo General del Notariado, haya intentado impulsar la plataforma telemática promovida por la empresa ANCERT, controlada al 100% por el propio Consejo.
Aseguran que hay varias alternativas en el mercado con las mismas garantías y un funcionamiento más sencillo (la de ANCERT, por ejemplo, obliga a los bancos a interconectar su plataforma y no todas las entidades estaban preparadas para conseguirlo a tiempo), y alertan del peligro de que todo el mercado hipotecario dependa de una sola plataforma, y del poder que daría para una firma privada, controlar todas las operaciones y de todos los bancos. “Es un negocio que mueve muchos millones de euros”, explican fuentes del mercado.
De momento, los bancos están divididos en lo que se refiere al uso de la plataforma telemática. Kutxabank, por ejemplo, está usando la del Colegio de Notarios del País Vasco, llamada Gesdek, mientras que Santander está utilizando la plataforma del Consejo General del Notariado. En cambio, otras entidades como Bankia, Sabadell, Bankinter, ING, Ibercaja, Deutsche Bank, Caja Sur y Openbank están ‘conectadas’ a la plataforma conocida como SDoc, impulsada por Grupo BC Digital Services.
Y el nuevo capítulo de la polémica, ha llegado de manos del Ministerio de Justicia, que el viernes publicó una instrucción, para establecer una moratoria de un mes y medio en el obligación de los bancos a utilizar un medio telemático seguro para enviar la documentación. Así, durante las próximas semanas estará permitido que envíen la información en papel o por correo electrónico, por ejemplo, aunque sí será obligatorio contar con el acta notarial.
Estas dudas, se están trasladando también al mercado hasta el punto de que los expertos no descartan que pueda haber problemas en la formalización de préstamos. A pesar de que los notarios sostienen que, lo más importante es que la documentación se ajuste a la ley y que el cliente esté protegido, y no tanto la manera en la que reciban la información, fuentes del sector financiero, creen que en los próximos días podrían paralizarse muchas operaciones, aunque Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, cree que a principios de julio el mercado ya funcionará a pleno rendimiento.
“No podemos asumir el riesgo de que no se firmen las hipotecas y generar inseguridad jurídica en un mercado tan importante como es el hipotecario”, explicaba a idealista/news hace unas semanas Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Autor y fuente: Ana P. Alarcos / Idealista